Як вибрати приміщення під кафе і ресторан

10 червня, 2021 • 9 хвилин

Володимир Силівейстр

Контент-маркетолог Poster. Пише про нюанси відкриття та управління бізнесом. Проводить інтерв'ю з експертами та власниками ресторанного бізнесу.

З чого почати, коли вибираєте місце під ресторан?Чек-лист: як правильно вибрати приміщення для ресторану Які ризики можуть бути під час вибору локації?Матеріали за темою

Саме від вибору приміщення залежить успіх і швидкість окупності вашого закладу. Грамотно вибране місце під ресторан або кафе забезпечує вам стабільний трафік і прибуток. Безумовно, під час відкриття закладу треба зважати й на безліч інших важливих моментів ще під час складання бізнес-плану кафе (вибір постачальників та устатковання, програми для кафе, підбір персоналу, дизайн закладу тощо), але жодна геніальна концепція не приведе ваш бізнес до успіху, якщо не буде відповідного місця для її втілення. Звертайте увагу на вартість оренди приміщення під кафе, але орендуйте або купуйте приміщення під кафе там, де вам вигідно з усякого погляду, а не там, де просто дешево. Тут не варто заощаджувати. Загальні підрахунки стосовно того, скільки коштує відкрити кафе або як відкрити бар, ми описали в окремій статті.

У цій статті досвідом у справі правильного вибору місця для ресторану з нами поділилася Катерина Кочурова, авторка курсу «ЯРесторатор» і генеральна директорка ресторанного агентства Resto-school.

З чого почати, коли вибираєте місце під ресторан?

Як ми вже писали в нашій статті про підбір документів для кафе є дві принципово різні стратегії як знайти приміщення під кафе, від яких залежать усі ваші дальші дії:

Перша — із самого початку визначитися із вимогами до приміщення кафе та з концепцією вашого майбутнього закладу: скласти меню, вибрати формат, устатковання (для залу, для кухні, програму для ведення обліку в ресторані), прорахувати бюджет, написати технічне завдання (ТЗ) з усіма критеріями відбору під цей конкретний бізнес-план і почати пошук.
Друга — пошук вигідних і цікавих пропозицій на ринку оренди: створювати концепцію, зважаючи на локацію, площу, технічні можливості й планування конкретного приміщення.

Наша стаття ґрунтується на досвіді Катерини, а вона затята прихильниця тільки першого підходу, тому що лише в разі такої стратегії ви зможете диктувати свої вимоги й контролювати бізнес надалі. Щоб полегшити завдання рестораторам-початківцям, ми склали покрокову інструкцію «Як вибрати місце для кафе», дотримуючись якої, ви досягнете бажаного результату й ефективно розвинете власний бізнес.

Чек-лист із запуску закладу

Повний список завдань перед відкриттям кафе або ресторану

Чек-лист: як правильно вибрати приміщення для ресторану

1. Перший пункт — найвідповідальніший і найширший.

Перед тим як вибрати приміщення під кафе, спочатку ви маєте визначитися з концепцією закладу: ресторан з італійською або азійською кухнею, бургерна, паб із крафтовим пивом, кондитерська з домашньою випічкою чи просто пекарня з буфетом.
Не забувайте й про формат закладу: fast food, street food, fast casual, upper casual, casual dining, fine dining.
Дуже важливо визначитися з меню або хоча б вибрати категорії страв і технологію: чи готуватимете ви на грилі, смажитимете, паритимете, випікатимете або маринуватимете.
І останні моменти — розмір бюджету, бажане планування приміщення й вибір району міста.

2. Далі складаємо ТЗ на приміщення під кафе. Воно має бути якомога докладнішим та обов’язково зважати на принципові нюанси, без яких неможливо повною мірою втілити вашу концепцію закладу в реальність (наприклад, вітражні вікна, високі стелі, парковання, максимальні навантаження на енергомережу (певне значення в кіловатах), майданчик поруч із закладом, наявність кількох душників, особливе планування й розміри приміщення, можливість розміщення вивіски та інші особливості, які критично важливі для вашого проєкту).

3. За складеним ТЗ шукають відповідне приміщення. Можна робити це самостійно або звернутися до професіоналів, що спеціалізуються на підборі приміщень для громадського харчування.

4. Вибираємо підхожі варіанти. Обов’язково розгляньте кілька пропозицій. Завжди буде з чого вибрати, не потрібно зупинятися на першому-ліпшому приміщенні, яке хоча б частково відповідає вашим вимогам. Компроміс — найменш бажаний варіант.

5. Докладно й скрупульозно вивчайте договір оренди. Це дуже важливо. Не просто читайте його, а вчитуйтеся в кожне слово. Радимо на цьому етапі прилучити грамотного юриста, який допоможе й зверне вашу увагу на всі підводні камені. Наприклад, такі:

Призначення приміщення, якщо за договором оренди його не призначено для громадського харчування. Найочевидніший пункт, а проте багато хто припускається такої помилки.
Будь-які «обтяження» й хитрощі від власника приміщення: дрібні підпункти із завуальованими причинами відмови в оренді. На практиці виявиться так, що він зможе вигнати вас будь-коли з будь-якої надуманої причини.
Комунальні платежі. Вони або можуть входити до вартості оренди, або ви сплачуєте їх самостійно, і дуже важливо розібратися, за що саме ви сплачуєте. Бувають випадки, коли чималі рахунки за опалення або водопостачання через особливості постачальника набагато перевищують скромну орендну плату.
Орендні канікули. Чи передбачає їх договір і, якщо так, то скільки вони тривають.

Подивіться самостійно як працює Poster

Оцініть переваги програми для обліку безкоштовно і без реєстрації:

Фінансові звіти
Складський облік
Статистика та аналітика
Маркетинг та ін.

Подивитися демо

6. З’ясуйте, хто винаймав приміщення до вас і причину, з якої попередній орендар з’їхав звідси. Приміщення можуть порожнювати й роками (що вже збурює підозри), і тоді шукати інформацію буде трохи складніше. Але якщо це був якийсь ресторан чи кафе, обов’язково почитайте відгуки в соціальних мережах або на TripAdvisor, щоб зрозуміти, який «слід» залишила за собою ця локація. Хоча якщо маєте потужний бренд і знаєте, як грамотно просувати ресторан, то чужі невдачі вам не страшні. Однак для рестораторів-початківців, які вперше в бізнесі, знеславлене місце може стати серйозною перешкодою.

7. Коли визначитеся з приміщенням, ще раз перегляньте свій бізнес-план та остаточно підкоригуйте його з огляду на особливості вибраного місця:

впишіть реальну орендну ставку;
додайте комунальні послуги, які сплачуватимете;
підставте реальну площу приміщення й кількість посадкових місць;
прорахуйте трафік тощо.

Це потрібно для того, щоб ви змогли об’єктивно оцінити свій майбутній бізнес — реалістично й холоднокровно. Ще раз повторимося: не робіть вибір на емоціях, усе потрібно прораховувати, і тоді ваш заклад працюватиме стабільно та прибутково.

8. Ви завжди можете заощадити місяці роботи, а отже й власні гроші, якщо прилучите до таких завдань професіоналів. Вони вбережуть вас від помилок і підкажуть, як вибрати місце для ресторану без підводних каменів. Але якщо маєте досить часу й обмежений бюджет, сподіваємося, що наші поради допоможуть вам хоча б на початковому етапі.

Які ризики можуть бути під час вибору локації?

Якщо відкриваєте кафе в житловому будинку, ніколи не забувайте, що ваше спокійне життя залежить від усіх його мешканців. Будь-які скарги з приводу гучної музики або шумної роботи гриля (навіть якщо ви не маєте ані першого, ані другого), найімовірніше, закінчаться зверненням мешканців до відповідних органів. А вони зі свого боку зобов’язані відреагувати. Далі все залежатиме тільки від перевірників.

Хмарна каса Poster

Під'єднайте Poster, щоб пришвидшити продажі, налагодити фінансовий та складський облік

Спробуйте безкоштовно Дізнатися більше

Постарайтеся з усіма домовитися: зазнайомтеся ближче з мешканцями, з’ясуйте, хто з них налаштований негативно й чому, і вибудуйте з ними дружні стосунки.

Ще одна часта проблема приміщень у житлових будинках — брак припливно-витяжної вентиляції. Бувають просто казкові приміщення щодо орендної плати, локації або трафіку, але вони не мають душника або його не передбачено. Наша порада: не використовуйте такі приміщення під ресторан. Можливо, ви й зможете якось поставити душник, але напевне виникнуть проблеми з його погодженням, адже не факт, що його там передбачено.

Успішних відкриттів!