Як вибрати приміщення під кафе і ресторан
25 серпня • 11 хвилин
Саме від вибору приміщення залежить успіх і швидкість окупності вашого закладу. Грамотно вибране місце під ресторан або кафе забезпечує вам стабільний трафік і прибуток. Безумовно, під час відкриття закладу треба зважати й на безліч інших важливих моментів ще під час складання бізнес-плану кафе (вибір постачальників та устатковання, програми для кафе, підбір персоналу, дизайн закладу тощо), але жодна геніальна концепція не приведе ваш бізнес до успіху, якщо не буде відповідного місця для її втілення. Звертайте увагу на вартість оренди приміщення під кафе, але орендуйте або купуйте приміщення під кафе там, де вам вигідно з усякого погляду, а не там, де просто дешево. Тут не варто заощаджувати. Загальні підрахунки стосовно того, скільки коштує відкрити кафе або як відкрити бар, ми описали в окремій статті.
Ключові висновки
- Локація визначає трафік і швидкість окупності закладу.
- Почніть із вимог до приміщення та концепції в бізнес-плані.
- Використовуйте чек-лист: техстан, комунікації, площа, орендна ставка.
- Прорахуйте ризики: фасадні обмеження, конкуренція, юридичні нюанси.
- Оберіть стратегію: шукати місце під концепцію чи адаптувати концепцію під вигідну пропозицію.
З чого почати, коли вибираєте місце під ресторан?
Як ми вже писали в нашій статті про підбір документів для кафе є дві принципово різні стратегії як знайти приміщення під кафе, від яких залежать усі ваші дальші дії:
- Перша — із самого початку визначитися із вимогами до приміщення кафе та з концепцією вашого майбутнього закладу: скласти меню, вибрати формат, устатковання (для залу, для кухні, програму для ведення обліку в ресторані), прорахувати бюджет, написати технічне завдання (ТЗ) з усіма критеріями відбору під цей конкретний бізнес-план і почати пошук.
- Друга — пошук вигідних і цікавих пропозицій на ринку оренди: створювати концепцію, зважаючи на локацію, площу, технічні можливості й планування конкретного приміщення.
Подивіться самостійно як працює Poster
Оцініть переваги програми для обліку безкоштовно і без реєстрації:
- Фінансові звіти
- Складський облік
- Статистика та аналітика
- Маркетинг та ін.
Щоб полегшити завдання рестораторам-початківцям, ми склали покрокову інструкцію «Як вибрати місце для кафе», дотримуючись якої, ви досягнете бажаного результату й ефективно розвинете власний бізнес.
Чек-лист: як правильно вибрати приміщення для ресторану
1. Перший пункт — найвідповідальніший і найширший.
- Перед тим як вибрати приміщення під кафе, спочатку ви маєте визначитися з концепцією закладу: ресторан з італійською або азійською кухнею, бургерна, паб із крафтовим пивом, кондитерська з домашньою випічкою чи просто пекарня з буфетом.
- Не забувайте й про формат закладу: fast food, street food, fast casual, upper casual, casual dining, fine dining.
- Дуже важливо визначитися з меню або хоча б вибрати категорії страв і технологію: чи готуватимете ви на грилі, смажитимете, паритимете, випікатимете або маринуватимете.
- І останні моменти — розмір бюджету, бажане планування приміщення й вибір району міста.
План відкриття ресторану
Відкриваєте ресторан? Завантажте готовий список задач перед відкриттям закладу, щоб не упустити нічого важливого.
2. Далі складаємо ТЗ на приміщення під кафе. Воно має бути якомога докладнішим та обов’язково зважати на принципові нюанси, без яких неможливо повною мірою втілити вашу концепцію закладу в реальність (наприклад, вітражні вікна, високі стелі, парковання, максимальні навантаження на енергомережу (певне значення в кіловатах), майданчик поруч із закладом, наявність кількох душників, особливе планування й розміри приміщення, можливість розміщення вивіски та інші особливості, які критично важливі для вашого проєкту).
3. За складеним ТЗ шукають відповідне приміщення. Можна робити це самостійно або звернутися до професіоналів, що спеціалізуються на підборі приміщень для громадського харчування.
4. Вибираємо підхожі варіанти. Обов’язково розгляньте кілька пропозицій. Завжди буде з чого вибрати, не потрібно зупинятися на першому-ліпшому приміщенні, яке хоча б частково відповідає вашим вимогам. Компроміс — найменш бажаний варіант.
5. Докладно й скрупульозно вивчайте договір оренди. Це дуже важливо. Не просто читайте його, а вчитуйтеся в кожне слово. Радимо на цьому етапі прилучити грамотного юриста, який допоможе й зверне вашу увагу на всі підводні камені. Наприклад, такі:
- Призначення приміщення, якщо за договором оренди його не призначено для громадського харчування. Найочевидніший пункт, а проте багато хто припускається такої помилки.
- Будь-які «обтяження» й хитрощі від власника приміщення: дрібні підпункти із завуальованими причинами відмови в оренді. На практиці виявиться так, що він зможе вигнати вас будь-коли з будь-якої надуманої причини.
- Комунальні платежі. Вони або можуть входити до вартості оренди, або ви сплачуєте їх самостійно, і дуже важливо розібратися, за що саме ви сплачуєте. Бувають випадки, коли чималі рахунки за опалення або водопостачання через особливості постачальника набагато перевищують скромну орендну плату.
- Орендні канікули. Чи передбачає їх договір і, якщо так, то скільки вони тривають.
P&L звіт для ресторанного бізнесу
Почніть працювати з P&L, щоб легко контролювати рентабельність, відстежувати собівартість та приймати зважені рішення для вашого бізнесу.
P&L – всього 400 грн/міс за перший заклад в акаунті та додатково 200 грн/міс за кожен наступний заклад.
6. З’ясуйте, хто винаймав приміщення до вас і причину, з якої попередній орендар з’їхав звідси. Приміщення можуть порожнювати й роками (що вже збурює підозри), і тоді шукати інформацію буде трохи складніше. Але якщо це був якийсь ресторан чи кафе, обов’язково почитайте відгуки в соціальних мережах або на TripAdvisor, щоб зрозуміти, який «слід» залишила за собою ця локація. Хоча якщо маєте потужний бренд і знаєте, як грамотно просувати ресторан, то чужі невдачі вам не страшні. Однак для рестораторів-початківців, які вперше в бізнесі, знеславлене місце може стати серйозною перешкодою.
7. Коли визначитеся з приміщенням, ще раз перегляньте свій бізнес-план та остаточно підкоригуйте його з огляду на особливості вибраного місця:
-
впишіть реальну орендну ставку;
-
додайте комунальні послуги, які сплачуватимете;
-
підставте реальну площу приміщення й кількість посадкових місць;
-
прорахуйте трафік тощо.
Це потрібно для того, щоб ви змогли об’єктивно оцінити свій майбутній бізнес — реалістично й холоднокровно. Ще раз повторимося: не робіть вибір на емоціях, усе потрібно прораховувати, і тоді ваш заклад працюватиме стабільно та прибутково.
8. Ви завжди можете заощадити місяці роботи, а отже й власні гроші, якщо прилучите до таких завдань професіоналів. Вони вбережуть вас від помилок і підкажуть, як вибрати місце для ресторану без підводних каменів. Але якщо маєте досить часу й обмежений бюджет, сподіваємося, що наші поради допоможуть вам хоча б на початковому етапі.
Перші кроки в Poster: налаштування, меню, продажі
Пройдіть базовий курс і розпочніть роботу з Poster без зволікань.
Які ризики можуть бути під час вибору локації?
Якщо відкриваєте кафе в житловому будинку, ніколи не забувайте, що ваше спокійне життя залежить від усіх його мешканців. Будь-які скарги з приводу гучної музики або шумної роботи гриля (навіть якщо ви не маєте ані першого, ані другого), найімовірніше, закінчаться зверненням мешканців до відповідних органів. А вони зі свого боку зобов’язані відреагувати. Далі все залежатиме тільки від перевірників.
Постарайтеся з усіма домовитися: зазнайомтеся ближче з мешканцями, з’ясуйте, хто з них налаштований негативно й чому, і вибудуйте з ними дружні стосунки.
Ще одна часта проблема приміщень у житлових будинках — брак припливно-витяжної вентиляції. Бувають просто казкові приміщення щодо орендної плати, локації або трафіку, але вони не мають душника або його не передбачено. Наша порада: не використовуйте такі приміщення під ресторан. Можливо, ви й зможете якось поставити душник, але напевне виникнуть проблеми з його погодженням, адже не факт, що його там передбачено.
Успішних відкриттів!
Найчастіші запитання
Оптимальним буде приміщення в людному місці, де часто бувають представники вашої цільової аудиторії. Добре підходять локації в центрі міста або в популярних районах, поблизу офісних центрів, вишів або туристичних маршрутів, з зручною транспортною доступністю та помітністю закладу.
Необхідна площа залежить від формату та запланованої кількості гостей. Для невеликого кафе може вистачити 50–70 м², а повноформатному ресторану зазвичай потрібно 100–200 м² і більше (включаючи зал для гостей, кухню, склади та підсобні приміщення).
У типовому ресторані передбачаються такі зони: гостьова зала (обідня зала), кухня (виробнича зона), барна стійка (якщо концепція передбачає бар), складські приміщення та холодильні камери для запасів, а також зони для персоналу (роздягальня, офіс) і санвузли для гостей. Під час планування важливо забезпечити логічне розділення цих зон і зручний зв’язок між кухнею та залою.
У кожному ресторані обов’язково мають бути обладнана кухня з професійною технікою, місця для зберігання продуктів (склади й холодильники) та зручна зала для гостей з меблями. Також потрібні системи вентиляції та кондиціонування, санвузли для відвідувачів, підключення до комунікацій (вода, каналізація, електрика) й дотримання усіх протипожежних норм.
Матеріали за темою
- Як відкрити ресторан в 2025?
- Як відкрити кафе в 2025: скільки це коштує і що потрібно?
- Переваги купівлі готового ресторанного бізнесу
- Яке холодильне обладнання потрібне для кафе та ресторану?
- Реєстрація ресторанного бізнесу в Україні
- Як вибрати та облаштувати складське приміщення ресторану: норми та вимоги
- Розробка меню для кафе або ресторану
- Які документи потрібні для відкриття кафе та ресторану в Україні
- Яке обладнання необхідне для кафе та ресторанів: повний список
- Як правильно оформити літні майданчики для кафе та ресторану
- Тренди в дизайні інтер’єру кафе на 2025 рік
- Як проаналізувати ринок, перш ніж відкривати кафе
- Як відкрити кейтерингову компанію з нуля: бізнес-план кейтерингу
- Як правильно скласти бізнес план для ресторану
- Готовий план робіт з відкриття ресторану
